DTZ戴德梁行研究部：伦敦市中心的写字楼是全球唯一达到「公允价值」水平的写字楼市场，其它所有写字楼市场以其现值均未能提供最佳的投资回报

环球写字楼市场于2009年全年的投资回报预计为-20%，物业价格要到2010年才有望回稳
全球跨境投资按年减少了58%

2008年，英国投资物业价格历史上首次下跌，总值5,860亿镑，跌幅为10%

2008至2010年间的英国物业累积回报将是自1921年有纪录以来最低的水平

国际物业顾问DTZ戴德梁行发表地产分析报告《Money into Property》，表示环球商业房地产市场仍未走出谷底，各地的房地产价格将在本年进一步下滑，要到了2010年才有望回稳。

根据本行分析，以其现值来比较，伦敦市中心的写字楼市场是全球唯一能给予投资者可观回报的物业市场。DTZ戴德梁行分析了全球多个地区物业的「公允价值 」，发现伦敦（西区）、马德里、巴黎及悉尼的写字楼市场物业，虽然目前未达致公允价值，但将会于本年内达致这个价格水平；法兰克福、纽约、上海及东京的写字楼市场则要到2010年，其投资价值才会较为可观。

DTZ戴德梁行全球市场预测主管Tony McGough表示：「世界各地仍有房地产交易在进行中，但主要是投资者经过精挑细选的物业，促成的原因可能是卖方急于套现，或是卖方觅得非常优秀的租户并打算以长期出租作为物业的收入来源。我们的分析发现，物业市场通常在跌至谷低前就会达致公允价值，然后投资者就会在这个市场找到更多投资机会。目前由于大部分市场的前景仍未许乐观，其价格尚未到达能造就公允价值的水平，故未能吸引投资者前来寻宝。不过，这种情况有望在今年下半年出现突破，部分市场的回报潜力将会逐步增加，但一些主要市场要到2010年才会达到公允价值的水平。」

据本行分析，今年环球整体写字楼市场的回报率将是-20％，明年的回报率将为0%或维持在正数，而到了2011年及以后的回报率将回升至10%或以上。虽然部分市场的回报走势已开始稳定，但经济疲弱仍会对本行研究范围内市场的租金升幅构成阻力。

在英国，伦敦（市中心）及伦敦（西区）两个商业区的写字楼租金已分别从高峰水平下跌了31%及23%，预料未来两年间伦敦（市中心）的租金仍将下跌14%，伦敦（西区）则会续跌20%；估计两个商业区写字楼租金自高峰位至最低位的跌幅将达40%。2008至2010年间，实质的累积总回报率预计为-46% ，显示这段期间将会是英国房地产市场自1921年有纪录以来回报最低的时期。

DTZ戴德梁行的房地产报告《Money into Property》分析了位于欧洲、亚太区及美洲的38个国家的房地产市场表现。报告发现，今年英国投资物业的价值是有纪录以来首次下跌，现值为5,860亿镑，跌幅达10%。同时，环球市场投资物业的价值亦是有纪录以来首次下跌，跌幅为4.4% ；2009年第1季度，环球房地产投资交易宗数较2007年第3季度的高峰时期减少了85%，成交金额为300亿美元。

报告并指出，过去一年跨境资本的流通按年减少了58%，自2,110亿美元减至890亿美元。中东是唯一增加投资往外地资金的地区（升幅为2%），世界其它地区向外的投资都已减少，跌幅介乎50%至80%之间；欧盟地区内的跨境投资在过去一年几乎减半，自951亿美元减至484亿美元；从美国流向欧洲的投资减少了80%，流向亚太区的投资则减少了71%。

DTZ戴德梁行的「投资者意向调查」发现，83％受访者预期环球房地产的投资量在2009年将进一步减少，较2008年的水平更低。

DTZ戴德梁行的「借款人调查」报告显示，未来一年信贷状况将会维持紧绌，大部分受访借款人（59%）指银根最快要到2011年才会松动，这项发现符合了投资者的预期。

DTZ戴德梁行全球市场预测主管Tony McGough称：「物业市场的价格将会逐渐回升，但信贷繄张仍将成为一个问题，甚至会成为各地商业房地产市场复苏的一项阻力。」

注：
1.允价值」是指投资者不论手持该价值的物业或持有物业的房地产信托基金／股票，其回报都是一样（当中已计及该类物业特有的投资风险）。DTZ戴德梁行以投资年期为10年的长线投资者作为分析对象。
2.  计及通胀因素而调整后，2007-2010年间的实质的累积回报率为-46%；1974-1976年间为-45%；1990-1992年间为-30%；1935-1937年间则为-20%（通缩减轻了房地产价格下降所带来的影响）。
3.未计及汇率变化；以美元标价的物业价值与去年一样维持在12万亿美元。

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