“土储王”模式依然受资本市场追捧

低价巨量储地模式曾经在资本市场广受追捧，也伴随着不少置疑

目前的市场还认可“圈地—融资”模式吗?

中国土储王跑赢资本市场

恒大这块试金石再次让我们对“地主”刮目相看。在很多投资者的眼里，最先关注的就是其披露的每平方米445元的平均土地成本。恒大招股书显示，“我们是中国众多地产开发商中，拥有最大土地储备的开发商。我们的土地品质高、成本低，总建筑面积约达5120万平方米，平均土地成本为每平方米约人民币445元”，“我们是中国所有地产开发商之中，覆盖最多省会或直辖市的开发商。于2009年9月30日，我们共有54个房地产项目，其中超过83%位于直辖市和省会城市的城区”。

恒大地产有关负责人称，未来公司会继续保持5000万平方米左右的土地储备。同时将立足于省会级的二线城市，因为土地价格相对低廉，升值潜力较大。

正是这个中国的土储王，吸引了众多投资者。反观上市搁浅的卓越，平淡无奇的禹洲可知:中国地产依然是土地为王的时代。

据可靠消息,恒大地产（新上市编号：3333）公开发售超额46倍，约7.7万名散户捧场,以现时超额倍数计，冻结资金约304亿元,恒大国际配售也已超额11倍。按招股章程，超额15倍至50倍内，需要重新分配国际与公开发售比例，预计从配售回拨后，公开发售的股份为4.8448亿股，占总发售股数3成。

据了解，回拨机制是指在同一次发行中采取两种发行方式时，例如市值配售和网上定价发行、市值配售和法人投资者配售或者网上定价发行和法人投资者配售。为了保证发行成功和公平对待不同类型投资者，先人为设定不同发行方式下的发行数量，然后根据认购结果，按照预先公布的规则，在两者之间适当调整发行数量。目前，大多采取将网下配售的额度中的一部分回拨给网上，这样就增加了网上发行的额度。现阶段，在发行大盘股时回拨机制经常被采用。

高盛预测恒大

2010年业绩将暴增

受益于全国楼市复苏及自身雄厚的土地储备能量，前三季度恒大地产总共实现了231亿元的销售额，较去年同期的54亿元增长3倍。前三季度恒大合约实现回款157亿元，预期日后仍有回款额度74亿元。截至9月30日，公司现金总额达到100亿元，较上半年底增加约96%，可动用但尚未提取的银行融资共104亿元，可谓“财大气粗”。截至6月30日，恒大地产权益总额及资产总值分别为89亿元及481亿元。根据招股书的盈利预测，恒大地产今年不计投资物业重估，盈利不少于4.17亿元人民币；计及投资物业的重估收益，则赚10.33亿元人民币。而据高盛最新预测，恒大地产2010年的营业额将暴增到410亿元，盈利将达到77亿元，较今年预测盈利10亿元暴涨7.7倍。

市盈率只有5－6倍左右

有分析师认为，恒大能在招股中一马当先，除了其综合实力突出外,另一重要原因是价格相对便宜，故吸引投资者认购新股意向增强。有接近恒大地产的知情人士透露，从9月开始筹备，到日前正式招股，恒大的融资规模和招股价格直到本月22日才一锤定音。据最终招股材料显示，恒大地产最终是以每股3港元至4港元定价，相应市盈率5—6倍，每股资产净值折让为39%·54%,最高融资额为64.6亿港元。市场普遍认为，以恒大地产的企业素质，目前的定价是极具吸引力的。恒大董事局主席许家印也坦言，“自己有点心痛”，恒大股的上市定价太便宜。

正是因为其超高的性价比,恒大地产才受到了从“资本大佬”到普通投资者的广泛欢迎。据了解，在恒大地产招股期间，有众多香港富豪加入认购行列,包括郑裕彤、刘銮雄及中渝置地主席张松桥等，英皇集团主席杨受成亦有入股。连久未沾新股的华人首富李嘉诚，也已确认以一亿美元认购恒大地产。事实上，郑裕彤名下的周大福企业，在恒大地产上市前已持有其股权，这次是趁恒大上市的机会再度增持。去年郑裕彤私人持有的周大福便与其他金融机构合共斥资39.5亿元，认购恒大新股；其中，周大福出资最多，约11.7亿元。另据恒大初步招股书，周大福去年4月亦与恒大签约合作发展佛山及武汉两个项目，恒大出地，周大福出资发展，日后销售收益四六分账；据相关人士介绍,周大福已经分别向两个项目贷款4.83亿及2.72亿元人民币。

恒大董事局主席许家印表示：与郑裕彤合作位于广东佛山及武汉的两个项目过程愉快，郑对恒大有信心故成为基础投资者。郑裕彤在推介会后表示，他认为恒大地产的销售额很大，以目前的招股价，其股票的投资价值是非常高的，而且郑裕彤长期看好内地楼市的稳健前景。

此外，恒大地产计划每年派发盈利的10%作为股息。这也成为吸引众多投资者的一个重要原因。

恒大执行董事兼首席财务官谢惠华指出，本次上市集资所得款项中63％，将用以支付未付土地出让金及拨付现行项目所需资金，约31％用以偿还部分结构担保贷款，其余6％则拨作一般营运资金。

按照香港联交所安排，11月5日恒大地产将正式上市。上市之后，恒大的市值或将超过500亿。以此而论,恒大地产董事局主席许家印夫妇身价将超过400亿元，成为内地首富悬念已经不大。记者李先锋