5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称“《通知》”），提出三项优化举措，包括分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、支持房企和中介机构开展商品住房“收旧换新”与“以旧换新”工作。

“靴子”落地后，从业18年的资深中介人士谢林锋立马将消息发送给了五六十位客户，“只有两三个客户回复‘收到，谢谢’，还有一个说，‘房价还得跌’。”在其随后的线上直播中，他收到的提问也寥寥，“市场上的买家和卖家都很冷静。看房可以，买房很难。”

龙华民治街道一待售新盘的置业顾问也向时代周报记者表示，多区放开限购后，项目展厅到访量未有变化，“看房的客户还是很少，今天（5月7日）上门的很多是来踩盘的。”

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，深圳7区放开限购，不少人具备了购房资格，预计短期内成交量将会有一波回升行情。“由于深圳楼市去化周期在42个月左右，上述7区有较大的去化压力，因此，本次政策调整作用主要是去库存，虽然短期内成交量会回升，但不会起到涨价的作用。”

多名受访人士向时代周报记者表示，市场更希望从降低成本的方向优化政策，包括降价、降息、降税等，“分区优化限购政策力度较弱，需求难以释放到位。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，提振楼市的关键在于需求端购买力的提升，这取决于收入、就业和消费等因素。

房企借新政卖力吆喝

《通知》发布后，深圳各大开发商积极跟进，宣传海报刷屏，但市场暂未有显著变化。

根据最新政策，深圳11区被划分为一级限购区、二级限购区和不限购区。其中，一级限购区包括南山区、福田区、罗湖区、宝安区的新安街道和西乡街道，在这些区域购房，非深户家庭及成年单身人士要求连续缴纳3年社保；二级限购区包括盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区，社保缴纳年限从3年降至1年；不限购区为深汕特别合作区。

从开发商的营销策略来看，处于二级限购区的新盘宣传卖点集中在“限购放松利好”，处于一级限购区的则主打“核心资产”概念。

华润置地深圳公司发布海报称，“来了就是深圳人，买房就华润置地”，旗下十个在售楼盘均位于二级限购区，联动推出安家五重礼。

处于限购区的各大楼盘大多强调稀缺性。譬如位于福田上下沙片区的中洲湾迎海二期就宣传“福田、南山限购政策依旧紧缩，核心区资产稀缺性再升级”。

开发商卖力宣传，但市场反响暂时平平。

5月7日11时许，时代周报记者走访龙华一待售新盘，售楼处到访量暂未有明显变化，有两批购房者前来看房，另有数名中介踩盘。

“这次的政策对外地人吸引力比较大，但效果没那么快体现出来。客户不买房，不是没有名额，而是没有了涨价预期，持有成本太高了，贷款300万元一个月利息接近一万块，买不如租。”该项目一置业顾问告诉时代周报记者。

据深圳一本土房企营销人士观察，其所在公司旗下的9个在售楼盘，到访量亦未有提升，“有些客户电话咨询，但不多，政策效果可能要等到周末才会显现。”

多名受访人士认为，深圳此次出台的政策略显保守，比如此前流传“小作文”涉及的增值税免征年限5年改3年并未落地。

深圳一国企营销人士认为，当前不利于购房者入市的因素主要是购房成本偏高，“市场更需要的是降低成本，比如降价、降息、降税，公积金贷款额度也还有一定的提升空间，必须拿出更大力度，市场才会买账。”

“相对于其他城市，深圳本次政策调整的力度较小。”美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，此前出台的政策验证过，深圳目前缺乏的不是购房资格，而是入市信心。如果希望深圳房地产市场能尽快恢复常态，从增强购房信心方向入手才能更有效。

顶豪抢跑猛降920万

与过去“政策落地，业主反价”不同，市场冷淡期出台的利好政策，俨然成为二手房业主降价出货的契机，甚至有业主提前抢跑。

《通知》发布当晚，乐有家、中原找房、贝壳找房等中介平台恢复展示在售二手房的真实挂牌价。自2021年2月深圳建立二手住房成交参考价格发布机制以来，各大中介平台便不再展示真实售价。

“（中介平台）公示价格前，已经有业主降价抢跑，公示价格后更多业主表示敬意，明牌抢跑。”深圳资深中介老彭透露。

以深圳网红盘华润城润府三期为例。来自乐有家APP的信息显示，截至目前，华润城润府三期有37套二手房在售，近期下调报价的房源就有20套，降幅最高的是一套约188平方米4房，降价501万元。

顶级豪宅的抗跌属性也在减弱。

据时代周报记者了解，位于深圳湾片区的华润深圳湾悦府一期一套建筑面积约249平方米4房单位，业主在5月5日将挂牌价从6800万元下调920万元至5880万元，单价约23.62万元/平方米。该单位于2020年3月挂牌出售，初始报价为5500万元，中间经过多轮涨价，最高报价为8300万元。自2023年6月以来，该单位曾5次下调报价，每次降幅均在数百万之巨。

深圳一民间平台根据各知名中介机构展示信息统计的数据显示，截至5月6日，深圳在售二手房约4.67万套，其中，涨价房源112套，占调价房源数量的10.27%；降价房源979套，占调价房源数量的89.73%。

加速去库存

对于此次深圳出台楼市新政的效果，业内普遍持谨慎乐观态度。

事实上，自2023年下半年以来，深圳便持续优化楼市政策，主要包括“认房不认贷”、二套首付下调、调整普通住房认定标准，以及今年2月7日发布的降低居民购房门槛等。

根据中指研究院市场研究总监陈文静的观察，楼市政策不断优化，市场情绪有所恢复。今年4月，深圳新建商品住宅成交面积环比增长5%，高基数下同比仍下降；二手住宅成交超4000套，达2021年5月以来最高水平，环比、同比均增长。

“本次深圳限购政策优化的区域近几年新房成交量占全市整体的比重较高，政策优化预计将进一步提振市场活跃度，带动房地产市场继续好转。”陈文静表示。

深圳中原研究中心持类似意见。

“深圳非核心区存量高企，去化缓慢，内卷严重，如光明、宝安、龙华、龙岗等区域新房库存皆超8000套，坪山库存也超6000套，去化压力大，降价压力也大。”深圳中原研究中心指出，近两年，非核心区楼盘降价严重，冲击了周边二手市场价格，进一步加快了市场下行。因此，非核心区放开限购后，区域市场有效需求增加，去库存速度加快，市场竞争将逐步减小，房企资金压力得到缓解，开发商降价意愿降低，有助于稳定市场价格。

不过，李宇嘉认为，政策效果有待检验。

“2021年‘7.15新政’到现在已经接近三年，客观来讲积累了一部分购房需求，此次深圳新政是对政策的纠偏，能够释放一部分被干预政策限制的需求。”李宇嘉表示，今年2月深圳调整购房门槛限制，效果并不明显，突出表现在新房（改善为主）继续地量运行，刚需为主导的二手房开始反弹，但主要也是前期积累的低价房源消化、业主降低挂牌价，以及一季度入学购房需求集中释放。“从购买力来讲，外地人远逊于户籍人口，因此此次政策的效果不能高估。”