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2024年第一个工作日，中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期而至，本次分享会以“政策仍有优化空间，2024年楼市能否筑底企稳”为主题，会上来自中指研究院的专家们对2023年房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)

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中指研究院分析师孟新增：2023房地产市场总结与2024趋势展望

一、2023房地产政策回顾

1.中央：7.24政治局会议对“房地产市场供求发生重大变化”的判断成为政策转折点；三大工程建设是增量政策方向，中央经济工作会议强调积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

2.地方：今年以来市场保持宽松趋势，2023年全国各省市出台政策670余条，涉及取消限购、优化限购、优化限贷、取消限售、优化限价等方面。

二、2023房地产市场回顾

1.房价：2023年，受优质改善项目入市及政策管控影响，百城新房价格累计上涨0.27%；二手房价格连续20个月下跌，连续7个月环比下跌的城市超90个。

2.销售：2023年重点100城销售面积同比小幅下降6%。12月，重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约19%，但同比降幅仍约17%，绝对规模处在2016年以来同期最低水平，部分城市政策效果继续显现，叠加年底企业加大营销力度、部分项目集中网签等，市场出现一定翘尾行情。

二手房方面，12月前四周（12.4-12.31）重点城市二手房周均销售面积较11月周均下降6.2%，较去年同期增长39.8%。12月第四周（12.25-12.31），重点城市二手房成交套数环比增长7.4%，在低基数下同比增长56.1%。

今年元旦假期期间，各地推盘力度一般，营销力度大多延续节前冲刺水平，除个别项目表现较好外，多地楼市表现较为平淡，且分化加剧。根据中指数据，2024年元旦假期期间（2023.12.30-2024.1.1），40个代表城市日均成交面积较上年元旦假期（2022.12.31-2023.1.2）降幅超两成。

3.供应：2023年，重点50城商品住宅月均批准上市面积同比下降约11%，供应端修复弱于成交端。

三、2024趋势展望：

政策趋势：供需两端政策持续发力，核心一二线城市政策继续优化，房企资金支持举措细化落实，“三大工程”是政策发力主要方向。

市场趋势：多家机构预测2024年中国GDP增速放缓，且普遍在5%以内；中央经济工作会议定调“稳中求进、以进促稳、先立后破”，宏观政策将进一步发力稳经济。2024年全国商品房销售面积仍有调整压力，供给修复存在滞后效应，开工、投资下行态势难改。

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中指研究院企业研究总监刘水：2023年重点房企销售前高后低，拿地微增

重点房企经营呈现以下特点：

第一，重点房企全年销售呈现“前高后低”态势。TOP100房企，2023年1-4月累计同比持续提升，增幅最高超过10%，5月之后增幅下降，下半年开始转为同比下降并且降幅持续扩大，到年末同比下降17.3%，全年整体上呈现“前高后低”的走势。

第二，行业集中度持续下降。2023年，TOP100房企权益销售额为43468.4亿元，市场份额为34.5%，较上年下降4.8个百分点，近几年TOP100企业市场份额持续下降，行业集中度持续在下降。另外，销售额超千亿房企16家，较去年同期减少4家，百亿房企116家，较去年同期减少14家。也侧面印证了行业集中度的下降。

第三，房地产央国企销售业绩保持韧性，民营房企业绩受市场调整冲击较大。TOP50中，销售额正增长的基本是央国企，此外部分房地产央国企销售额排名明显提升，如保利占据首位，相比去年提升1名，销售额超过第2名500亿元，领先优势明显。越秀地产排名第12，相比去年提升4名。中交房地产排名第20，相比去年提升9名。部分房企经营遇到困难，排位明显下降。

第四，年底拿地翘尾，全年拿地微增。2023年，TOP100企业拿地总额13206亿元，拿地规模同比微增1.8%，增速转正，上月是同比下降6.6%。主要原因是，12月份，地方推地节奏就加快，房企拿地规模扩大，年底房企拿地翘尾，以至于全年TOP100房企拿地金额同比转为正增长。

第五，央国企及地方国资仍为拿地主力，部分区域性中小民企加大拓展力度。2023年，TOP100企业中央国企及地方国资家数和金额占比均接近80%，受融资能力、销售能力和信用资质等优势影响，土地资源向其富集趋势较为显著。部分区域性民营房企如伟星、大华、建杭置业等，这类企业特点是区域深耕，在积极拿地。

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中指研究院土地市场研究负责人张凯：2023年土地市场总结&近期市场变化解析

一、300城2023年涉宅用地市场情况

2023年推出规划建面同比降20.7%，成交规划建面同比降20.6%，推出楼面均价同比涨0.61%，成交楼面均价同比涨5.0%，土地出让金同比降16%。一线、二线、三四线城市热度分化明显，房企投资继续向核心优势城市聚集。重点城市供地计划完成率相较于2022年明显提高，在八成左右，其中北京、上海、杭州、厦门、成都等城市供地计划完成率近两年连续保持高位，市场韧性较强。土地出让金方面，上海、杭州、北京、苏州、成都、广州、南京7城超千亿。

二、22城市本级涉宅用地成交

房企拿地信心持续走低，12月底价成交成为主流，占比达89%。同时，溢价率上限放开后，22城中已有18城新供地块取消了溢价率上限，10月30日至12月末，共有33宗地块成交溢价率超过15%，其中溢价率最高达到61%。民营企业在33中共摘得11宗，拿地宗数占比33%，拿地金额占比25%。民营房企仍对小型地块更为偏爱，也体现出融资或仍然是民营房企目前的难题。目前尚未有容积率<1.0的郊区地块推出。

拿地企业结构方面，受到各地监管影响（如陕西省国资委发文，严禁下属企业举债购地托市），地方国资拿地金额占比有所上升，22城均值26%。央国企拿地金额占比接近50%。具体来看，福州、武汉、济南、郑州、无锡、沈阳、长春等城市地方国资拿地金额占比偏高，杭州、合肥等长三角城市仍然是民企拿地的重点区域。

三、总结与展望

2024年土拍市场整体仍将缩量，而其中大部分减量将由三四线城市承担，核心城市仍能维持当前的规模。预计前两个月土拍市场热度较低，二季度土拍热度或将有所回升，但仍取决于房地产市场整体情况。市场分化仍将加剧，房企对于北京、上海市场判断高度一致，下沉市场只有结构性拿地机会。由于绝大部分核心城市放开了土拍溢价率上限，2024年土拍出价能力将严重依赖于房企的产品力和成本力。

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